国内能把楼市看准的人，掰着手指头数都没几个。但王石算一个。这人过去几次喊话，事后全都应验了。最近他又开口了，聊了聊接下来楼市会怎么走。圈内不少人的反应是：这回他说的，大概率又是对的。
先说说他的＂战绩＂。2016年那会儿，楼市烫手得不行，全国各地＂日光盘＂一个接一个，炒房客到处冲。王石在那个时候提了一句＂房住不炒＂。很多人没当回事。结果呢，没多久国家就出了新一轮调控政策，＂房住不炒＂直接成了官方定调。这一刀切下去，市场确实降了温。
2018年，王石又说了一句更招骂的话：年轻人买房不如租房。那时候房价正在猛涨，尤其是二线城市，一平一个月能蹿好几千。你跟人家说租房就行了？换谁听了都来气。网上骂他的人排着队，说他自己住大房子，让年轻人去租房，不厚道。
骂归骂，后来的走势替他说了话。武汉有个市民叫张斌，2019年初在汉阳墨水湖入手了一套180平的新房，总价300万。首付100万，贷款200万。当时他觉得自己做了个聪明决定。六年过去了，这房子市值不到200万。100万首付，一分不剩地蒸发了。
2019年、2020年高位接盘的那批人，账面上亏几十万的比比皆是，亏上百万的也不稀奇。当年那句＂买到就是赚到＂，放到今天听着特别讽刺。谁当初要是信了王石那句话，少亏的钱够吃好几年利息的。
王石退休之后这些年一直在研究两件事：日本90年代房地产泡沫是怎么破的，2008年美国次贷危机是怎么炸的。两段惨烈的历史，他翻了大量资料，做了很多对比分析。他最近公开讲了三个判断，每一条都值得好好琢磨。
第一个判断，楼市还得再调整好几年。他的道理很简单。国内房价从1998年房改算起，一路涨到2021年，23年。中间2008年、2011年、2014年稍微跌了跌，都是小波动，从没来过一次像样的深度回调。涨了20多年的东西，你让它一两年就调完，不现实。
麻烦还不止价格层面。从2023年到现在，恒大的债务窟窿还没填上，碧桂园也出了问题，各地烂尾楼时不时上新闻。这些大房企一出事，牵连一大片。供应商的钱收不回来，买了房的人拿不到钥匙，地方上的土地出让金也大幅缩水。这些事哪一件都不是短期能解决的。
比数据更难修复的是信心。以前买房，很多人是冲进去的，根本不带犹豫。现在不一样了，身边朋友聊起买房都要反复掂量。烂尾楼的教训太深了，房价还在往下走，谁都不想当接盘侠。这种心态的扭转，靠喊几句口号、出几条政策根本搞不定，它需要时间慢慢磨。
第二个判断，房地产行业要大洗牌。过去那些年，不少房企的打法就是借钱、拿地、快建、快卖。行情好的时候这招管用，市场一掉头，全变成了负担。接下来几年，还会有房企撑不住。黄奇帆讲过，中国9万多家房企未来要缩减到2万家以内。这个数放在今天来看，一点都不夸张。
谁能活下来？负债率低的、手上有现金流的、房子造得确实不错的。以后这个行业不是比谁胆子大、谁地拿得多，得看产品本身。＂好房子＂这三个字会越来越值钱。野蛮扩张的老路走不通了，留下来的企业全得靠真本事吃饭。
第三个判断，中国楼市会＂软着陆＂。这个结论不是拍脑袋来的，是他研究完日本和美国之后得出的。日本90年代怎么崩的？央行连着加息，硬生生把泡沫戳破了，经济直接掉进了＂失去的三十年＂。美国08年也差不多，次贷集中爆雷，雷曼兄弟倒了，全球金融市场跟着抖。
从2022年楼市降温开始，各地调控方向就很明确。限购一步步放开，房贷利率降了又降，首付比例也下调了好几轮，契税、增值税都给了减免。这些措施就一个目的：托住底，不让市场出现自由落体式的暴跌。
王石的看法是，国内房价大概率是＂稳中有降＂的走势，不会出现日本那种断崖式崩盘。用时间换空间，慢慢把泡沫消化掉，把对经济的影响压到可控范围内。从目前的政策力度来看，这个判断是有依据的。
回头看看他这几次的记录。2016年踩准了政策风向，2018年替不少人提了醒。到了2026年，他说楼市还得磨，行业要淘汰一批，但整个盘子不会崩。这几条逻辑链是通的，跟我们眼前看到的现实也对得上。
闭眼买房就赚钱的年代，确实过去了。普通人在这个节点上，与其听那些天天喊＂抄底＂的声音，不如冷静下来，听听经历过周期、看得远一点的人怎么说。王石这番话未必百分之百准确，但至少值得当个参考，总比自己蒙着头往里冲强。
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